关于《上海市商品住宅维修基金管理办法》的应用解释(试行)


    根据《上海市商品住宅维修基金管理办法》(以下简称 《办法》)第二十八条规定,现就《办法》有关条文的应用问题解释如下:

    一、第三条管理部门
    市房地资源局下设市物业维修基金管理中心(以下简称 市中心),负责全市维修基金筹集、使用的监管和信息管理工作;负责对各区、县物业维修基金管理中心的业务领导、监督和培训。
    各区、县房地局应当设立区、县物业维修基金管理中心(以下简称 区、县中心),负责所辖区域维修基金的设立、归集和使用监督管理;负责维修基金信息系统操作、业务指导和培训。

    二、第四条维修基金的设立
    本条第一款所称的新建内销商品住宅,是指1999年12月1日之前销售的普通内销商品住宅,以及1999年12月1日起纳入内销商品住宅范围销售的普通内销商品住宅、侨汇商品住房、经济适用房、动迁房等。

    三、第五条维修基金专户的开立
    本条所称的专户银行是指市房地资源局指定的商业银行。
    区、县房地局与专户银行签订的委托协议应当使用由市房地资源局印制的示范文本(详见附件一)。
    区、县房地局开立维修基金专户时,应当按人民银行规定提交有关文件和资料。
    开立的维修基金专户,应按市房地资源局规定,以物业管理区域为单位按幢编制产业代码及分户清册(详见附件二)。
    区、县中心应将维修基金专户帐号书面告知市中心。

    四、第六条首期维修基金的交纳标准
    本条所称的每平方米建筑面积成本价,由市房地资源局和物价部门公布。其中,2000年12月31日之前出售的商品住宅,其每平方米建筑面积成本价以1198元计价;2001年1月1日起出售的商品住宅,按签订土地使用权出让合同当年的每平方米建筑面积成本价计价,成片出让土地的地块,按签订土地使用权转让合同当年的每平方米建筑面积成本价计价;签订合同的时间在1996年以前的,每平方米建筑面积成本价按1198元计价。
    根据本条第三款规定由业主大会或业主代表大会决定设立维修基金的,应当在通过的业主公约中予以约定。

    五、第七条维修基金的交纳时限
    房地产开发企业应持土地权属证明、建设工程规划许可证和具有相应资质的测量机构出具的房地产实测报告及应交维修基金的分户清册,向区、县中心办理维修基金交款确认手续。区、县中心确认后,开具《商品住宅维修基金交款通知(房地产开发企业专用)》(详见附件三)。房地产开发企业应当依据通知要求向专户银行交款。专户银行收款后,应当出具专户银行盖章的《上海市房地产开发企业商品住宅维修基金交款凭证》(详见附件四)。
    房地产开发企业与购房人订立预售合同中的房屋交接书或出售合同时,应按交接书或出售合同确定的房屋建筑面积计算购房人应交纳的维修基金金额,并按规定代房地产管理部门向购房人开具《商品住宅维修基金交款通知(购房人专用)》(详见附件五),购房人应当依据通知要求向专户银行交款。专户银行收款后,应当出具专户银行盖章的《上海市购房业主商品住宅维修基金交款凭证》(详见附件六)。
    房地产开发企业或购房人提交经专户银行盖章的商品住宅维修基金交款凭证后,房地产登记机构方可受理房地产初始登记或房地产变更登记。
    在区、县房地局核准业主委员会登记的同时,区、县中心应书面通知房地产开发企业按本条第一款第三项规定,将尚未出售商品住宅中应由购房人交纳的维修基金划至业主委员会的维修基金帐户。房地产开发企业持银行盖章的交款凭证向区、县中心和业主委员会备案。房地产开发企业逾期不交纳的,由区、县房地局依照《上海市居住物业管理条例》的规定作出行政处罚;业主委员会也可依法向人民法院提起民事诉讼。
    新建外销商品住宅出售时设立维修基金的,按新建内销商品住宅交纳维修基金的规定程序办理交款和房地产登记手续。

    六、第八条首期维修基金交存情况的检查和公布
    区、县中心每月应与专户银行核对维修基金的交存情况,每年以物业管理区域为单位,公布维修基金交存情况。
    区、县中心应当定期按规定将维修基金交存情况报市中心。

    七、第十条维修基金帐户的开立
    本条所称的开户银行是指市房地资源局指定的商业银行。
    业主委员会开立维修基金帐户,应当按规定向市或区、县技术监督部门办理组织机构代码登记手续,与物业所在地的区、县开户银行签订委托协议,并使用由市房地资源局印制的委托协议示范文本(详见附件七)。
    业主委员会维修基金帐户开立后,应将开户银行及帐号报区、县中心备案。

    八、第十一条开立维修基金帐户提交的文件和资料
    本条所指的开户申请书,是指由开户银行提供的《开立银行帐户申报表》(详见附件八)。
    本条所指的业主委员会成立的批准文件是指区、县房地产管理部门核准登记的批复(详见附件九)和业主委员会证书(详见附件十)。
    本条所指的业主委员会委托物业管理企业办理开户手续的委托书,其格式样本详见附件十一。
    业主委员会成立之日起15日内,房地产开发企业应持未出售房屋分户清册,专户银行应持交款业主清册,分别报区、县中心核对;区、县中心在核对后将业主分户清册提供给业主委员会。

    九、第十二条维修基金的划转
    区、县中心经与专户银行对维修基金交存情况及本息数额核对无误后,区、县房地局应当与业主委员会订立维修基金移交协议(详见附件十二),并持支付凭证、维修基金移交协议和业主分户清册,通知专户银行将维修基金专户下的相应资金本息划入该业主委员会帐户。
    业主委员会帐户开立后的帐务管理,由选聘的物业管理企业或房地产管理部门认定的中介机构负责。

    十、第十三条纳入维修基金的收益
    在物业管理区域公共设施停放车辆、设置广告等经营性设施收取的费用中,物业管理企业对此发生的管理成本可以在该费用中列支,但具体费用需经业主委员会审核同意。

    十一、第十五条物业维修和更新的实施
    本条所称的发生危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况,是指《关于〈上海市居住物业管理条例〉有关条文的应用解释》第十二条所规定的房屋急修项目。

    十二、第十八条维修基金的支取和分摊
    物业管理企业从维修基金中暂借备用金的,应当编制资金预算计划,并在物业管理服务合同中约定。
    业主委员会向开户银行支取费用的,应当提交下列资料:
    1、支付凭证;
    2、加盖业主委员会公章、业主委员会主任、副主任签字盖章的费用分摊汇总表;
    3、按幢立帐、按户分摊的电脑数据。
    其中,业主委员会向开户银行支取活动经费备用金的,另需提交加盖业主委员会公章和正、副主任印鉴的业主大会或者业主代表大会的决定;业主委员会支付住宅大修或者专项维修更新预付款的,另需提交施工承包合同;业主委员会向开户银行支取物业维修、更新费用的,另需提交加盖物业管理企业公章的物业维修、更新费用汇总表。
    本条所称的维修基金支付凭证是指银行贷记凭证。

    十三、第十九条维修基金帐目的核对和公布
    业主委员会向开户银行查询其帐户情况的,需提供业主委员会的证明和帐号。
    业主向开户银行柜面查询其分户帐情况的,需提供业主代码和地址。
    开户银行应当免费提供电话或柜面等形式的帐户查询服务业务。
    开户银行应当定期按规定将维修基金存取情况报市和区、县中心。

    十四、第二十条维修基金再次筹集
    维修基金再次筹集的标准,应在业主公约中作出约定。
    维修基金再次筹集时,业主委员会或其委托的业主小组应向再次筹集的对象发出书面交款通知(详见附件十三)。业主应当依据交款通知的要求,向开户银行交款。
    本条第二款所称的首期维修基金是指购房人所交的维修基金金额。

    十五、第二十一条住宅转让时维修基金的处理
    住宅转让时,原业主交纳的维修基金剩余款额,由物业管理企业提供证明,由住宅受让人向原业主支付。转让合同另有约定的,从其约定。

    十六、第二十二条维修基金帐户的变更
    业主委员会办理维修基金帐户的有关变更手续时,除按开户银行规定提交有关资料外,有下列情形之一的,还须提交下列文件或资料:
    1、物业管理区域发生调整或者业主委员会主任、副主任发生更换的,须提交区、县房地局核准变更登记的证明文件(详见附件十四)。其中,物业管理区域发生调整的,还须提交相应的电脑数据。
    2、物业管理企业发生更换的,须提交经区、县房地局备案的新订立的物业管理服务合同。

    十七、第二十三条维修基金帐户的注销
    因拆迁等原因致使住宅灭失的,其注销房地产权证的证明是指房屋拆迁许可证等可以证明房屋灭失的文件。
    已建立维修基金的房屋在业主委员会成立前灭失的,由售房单位或物业管理企业持业主身份证件的复印件、"房屋拆迁许可证"的复印件、"商品住宅灭失退款申请书"(详见附件十五)向区、县中心提出申请,经审核同意后,持区、县房地局的支付凭证及上述资料向专户银行提取其维修基金分户帐的剩余款额,并办理分户帐注销手续。
    已建立维修基金的房屋在业主委员会成立后灭失的,由业主委员会或其委托人持业主委员会证明及前款规定的证明文件和资料,向开户银行提取其维修基金分户帐的剩余款额、办理分户帐注销手续,并报区、县中心备案。

    十八、第二十六条物业管理区域内非居住房屋维修基金
    本条所称的公共建筑设施接收单位是指公共建筑设施产权或使用权接收单位。
    房地产开发企业在公共建筑设施移交前已按规定交纳维修基金的,房地产开发企业在与公共建筑设施接收单位办理设施移交手续时,可按规定与设施接收单位办理维修基金结算手续。
    凡单独确权的车库等物业所有人应按《办法》规定交纳维修基金。

    十九、第二十九条施行日期和执行事项
    本《办法》施行前的商品住宅维修基金的筹集,按下列规定执行:
    1、1996年6月10日前出售的内销商品住宅,按商品住宅出售合同的约定或房屋买卖双方、房地产开发企业与业主委员会协商一致的意见执行。
    2、1996年6月10日至本《办法》施行之日前出售的内销商品住宅,按市物价局、市房地局沪价房(1996)116号《上海市商品住宅物业管理服务收费暂行办法》的规定筹集维修基金。
    3、1999年12月1日前出售的侨汇商品住房、经济适用房、动迁房、有限产权房、使用权房转为产权房的维修基金筹集,按当时有关规定、协议执行。
    4、《办法》施行前已成立业主委员会而未建立维修基金的,房地产开发企业应在《办法》施行之日起12个月内,按规定将已销售商品住宅中购房人交纳的维修基金和其应交纳的维修基金以及未销售房屋的维修基金划至业主委员会帐户,并报区、县中心备案;未成立业主委员会的,房地产开发企业应在《办法》施行之日起12个月内,按规定将已销售商品住宅中购房人交纳的维修基金和其应交纳的维修基金划至区、县房地局指定的专户银行帐户。
    本《办法》施行前,业主委员会已在非市房地资源局指定商业银行开立商品住宅维修基金帐户的,应当在本《办法》施行之日起12个月内将帐户转移开至市房地资源局指定的商业银行;在此期间,若定期存款未到期的,可以在到期后再转移至市房地资源局指定的商业银行。

上海市房屋土地资源管理局
二○○一年六月十九日