上海市《实施〈物业管理条例〉的若干意见》问答




   国务院颁布的《物业管理条例》(以下简称《条例》)于2003 年9月1日起施行。为贯彻执行《条例》,市政府以沪府发【2003 】61号文批转了市房地资源局《关于上海市实施〈物业管理条例〉的若干意见》(以下简称《若干意见》),作为市人大常委会修订《上海市居住物业管理条例》前,规范和解决本市物业管理实际操作问题的过渡性政府文件。日前,记者为此就市民关注的一些问题,专题采访了市房地资源局的马云安副局长。

  问:《条例》与《上海市居住物业管理条例》相比,在业主大会、业主委员会的职责上作了重大调整。《条例》施行后,本市原按《上海市居住物业管理条例》成立的业主委员会应如何贯彻《条例》?

  答:业主大会和业主委员会在《条例》施行后,应分别按照《条例》规定履行职责。原有的《业主委员会章程》应在下一次业主大会召开时,依照《条例》的规定修订为《业主大会议事规则》。
  业主大会和业主委员会的印章,依照有关法律法规和业主大会议事规则的规定刻制、使用和管理。业主委员会原有印章,应根据《条例》规定的职责使用。业主大会需对外行使权利的,业主委员会应凭区、县房地产管理部门出具的证明刻制业主大会印章,并按规定使用。
  业主委员会在《条例》施行前订立的物业管理合同未终止的,该合同应继续履行。

  问:《条例》施行后的业主大会的成立应遵循哪些规定?

  答:《条例》施行后,物业管理区域内的业主大会应按照下述规定成立:
  1.业主大会成立应具备如下条件:一个物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达50%以上,或者首套房屋出售并交付使用之日起已满两年。
  2.首次业主大会会议的召开。符合业主大会成立条件的物业管理区域,建设单位应书面报告街道办事处(乡镇政府),街道办事处(乡镇政府)在接到书面报告后的30日内,与区、县房地产管理部门组织成立业主大会筹备组(以下简称“筹备组”)。筹备组由街道办事处(乡镇政府)、区县房地产管理部门、部分业主、建设单位组成。筹备组中的业主由街道办事处(乡镇政府)和区县房地产管理部门组织业主予以推荐产生。筹备组成员名单确定后,应在物业管理区域内书面公告。筹备组应做好各项筹备工作,并组织召开首次业主大会,选举产生业主委员会。
  物业管理区域召开业主大会,应当邀请居(村)民委员会参加,并接受其指导和监督。

  问:《条例》规定,业主在首次业主大会上投票权的规定,由省、自治区、直辖市制定,本市将如何实施?

  答:《若干意见》规定:业主在首次业主大会上的投票权,根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。其中,住宅物业按套计算,每套计一票;非住宅物业按物业建筑面积计算,一百平方米以上的,每一百平方米计一票,一百平方米以下有房地产权证的,每证计一票。单个业主所持的投票权最高不超过全部投票权的30%。业主大会成立以后,单个业主最高投票权也按照上述规定执行。

  问:《条例》施行后,经业主大会选举产生的业主委员会如何办理备案手续?

  答:经业主大会选举产生的业主委员会,应自选举产生之日起的30日内,持业主大会的会议记录和决议、业主委员会成员名单和基本情况、业主大会议事规则、业主公约等材料,向区县房地产管理部门备案。凡符合《条例》规定产生的业主委员会,由区县房地产管理部门出具业主大会、业主委员会印章刻制证明。业主委员会应按规定刻制、使用和管理印章。

  问:《条例》施行后,在物业管理区域内召开业主大会会议可以采用何种方式?在一些业主人数较多的物业管理区域内如何召开业主大会会议?

  答:业主可通过召开业主大会会议行使在物业管理活动中的权利。业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式,但应有物业管理区域内二分之一以上投票权的业主参加。
  业主大会召开会议,若业主人数超过一百人时,可以以幢、单元、楼层等为单位,推选一名业主代表参加业主大会会议,也可以幢为单位推选若干业主代表成立业主小组,由业主小组成员参加业主会议。业主代表因故不能参加业主大会会议的,其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。
  业主推选代表参加业主大会会议的,业主代表应于参加业主大会的3日前,就大会拟讨论的事项书面征求所代表的业主意见。凡需投票表决的,业主赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后,由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。
  业主大会作出决定,必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制订和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业,专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。

  问:《条例》规定,住宅物业建设单位应通过招投标方式选聘物业管理企业,本市对这项规定的执行有何具体操作办法?

  答:关于前期物业管理招投标事项,《若干意见》规定:业主大会成立之前,住宅物业建设单位应当按照房地产开发和物业管理相分离原则,通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业。投标人少于3个或者住宅规模小于5万平方米建筑面积的,经物业所在地的区、县房地产管理部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。有关投标人少于3个或者住宅规模小于5万平方米建筑面积的认定及物业管理招投标的规范,市房地资源局将作进一步的具体规定。

  问:《条例》施行后,对建设单位出售房屋以及购房人购买房屋时有哪些具体要求?

  答:对于建设单位而言,一是在销售房屋前,要参照市房地资源局的示范文本,制定业主临时公约、房屋使用说明书;二是建设单位与房屋买受人签订的房屋出售合同,应包含前期物业服务合同的内容,并将业主临时公约、房屋使用说明书、经规划部门批准配置的公建设施和平面图作为房屋出售合同的附件。
  对于物业买受人而言,在与建设单位签订房屋出售合同时,应同时对遵守业主临时公约予以书面承诺。

  问:建设单位委托物业管理企业为物业提供管理和服务、物业管理企业承接物业时,双方应办理何种法定手续?

  答:物业管理企业承接物业,应当对物业共用部分、共用设施设备进行查验,查验中发现房屋质量和公建配套设施等问题,应书面告知建设单位,并办理交接手续。建设单位应当按照《条例》第二十九条规定向物业管理企业移交物业管理资料,对验收发现的问题应当予以整改,并承担相应的民事责任。

  问:根据《条例》规定,建设单位应当在物业管理区域内配置必要的物业管理用房,本市将如何实施?

  答:《若干意见》规定:建设单位应在物业管理区域内配置物业管理办公用房和业主委员会用房,这两部分用房合称为物业管理用房。在前期物业管理期间,物业管理用房提供给物业管理企业使用;业主大会成立后,无偿提供给业主大会。物业管理用房的产权属全体业主所有。
  物业管理用房的具体标准为:物业管理办公用房,按照不低于该物业管理区域房屋总建筑面积的0.2%提供。建筑面积5万平方米及以下的,按照不低于建筑面积100平方米提供。业主委员会用房,按照不低于建筑面积30平方米提供。
  建设单位提供的物业管理用房应为地面以上的独用成套房屋,并具备水、电等基本使用功能。
  建设单位在办理房屋预售许可证和房地产初始登记时,应提交物业管理用房配置的相关资料。经审核符合以上条件的,市或者区、县房地产管理部门方可核发房屋预售许可证和办理房地产初始登记。

  问:本市对物业专项维修资金的筹集、使用和管理较以往有何变化,具体规定如何?

  答:新建商品住宅以及住宅物业管理区域内的非住宅物业的维修资金筹集、使用和管理,应仍然按照市政府有关维修基金的规定执行。
  对新建非住宅物业的专项维修资金的筹集、使用和管理,《若干意见》规定,新建非住宅物业出售时应设立维修资金,具体标准和设立方式由物业出售人和物业买受人参照《上海市商品住宅维修基金管理办法》的规定,在房屋出售合同中约定。成立业主大会的,维修资金应以业主大会的名义存入专户银行,设立专门帐户,按幢立帐、按户核算。
  在前期物业管理期间,按规定设立的维修资金由区县房地产管理部门代为监管;业主大会成立并选聘物业管理企业后,由区县房地产管理部门移交给业主大会。

  问:本市将如何加强对物业管理从业人员的管理?

  答:为逐步提高本市物业管理服务水平,本市物业管理服务从业人员应按照国家和本市的有关规定,取得职业资格证书;区县房地产管理部门对物业管理服务从业人员实行注册年检制度。日前,市房地资源局印发了《上海市居住物业管理小区经理管理暂行办法》,对物业管理小区经理(负责人)实行持证上岗以及注册制度;同时,市房地资源局还将制订其他物业管理从业人员的具体管理办法。
  方蒂